中共中央和國務(wù)院昨天(六月一日)發(fā)表的《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》(以下《方案》)明確表示，將支持海南房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的開發(fā)。
Real Estate Investment Trust(Real Estate Investment Trust)(實(shí)時(shí)投資信托)是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要方法之一，是指將運(yùn)營成熟的項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為資本市場的證券資產(chǎn)，并引入投資者、資產(chǎn)經(jīng)理和受托人，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。
國家明確支持海南發(fā)展REITs，順應(yīng)了計(jì)劃發(fā)展的各項(xiàng)需求。
四月30日，證券監(jiān)督會和國家發(fā)展改革委員會共同發(fā)表了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(以下為《通知》)，表示國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域同謀REITs“破冰”。
《通知》提出，將優(yōu)先支持北京、天津、長江經(jīng)濟(jì)帶、熊安新區(qū)、廣東、香港、澳門、臺灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點(diǎn)地區(qū)，進(jìn)行試點(diǎn)。國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也在支持范圍內(nèi)。
《通知》沒有具體提到與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的事情。據(jù)《通知》透露，為了有效地激活庫存資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的高質(zhì)量發(fā)展，在重點(diǎn)領(lǐng)域按實(shí)例實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，優(yōu)先支持倉庫物流、收費(fèi)公路、水電熱等基礎(chǔ)設(shè)施工程。
REITs最初在美國房地產(chǎn)領(lǐng)域開始，后期才擴(kuò)展到其他領(lǐng)域。國際上，REITs的基本資產(chǎn)大部分是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，市場預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)項(xiàng)目將包含在公開募股REITs中。
海疼痛圈五月15日發(fā)表的研究表明，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)成功后，政策很有可能普及到房地產(chǎn)行業(yè)。
中信資本房地產(chǎn)部執(zhí)行董事、國際金融房地產(chǎn)聯(lián)盟資產(chǎn)證券化及REITs專門委員會副會長對財(cái)信記者表示，海南支持REITs開發(fā)不是鼓勵住宅開發(fā)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而是鼓勵開發(fā)擁有型住宅租賃業(yè)務(wù)，這與“住宅不出”、“租賃購買并行”的規(guī)制股基調(diào)一致。
她主張，由于“限制購買”“限制銷售”政策的嚴(yán)格執(zhí)行，海南房地產(chǎn)市場的資金流動性弱，必須開發(fā)公開募集REITs，以激活部分庫存資產(chǎn)，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持有型方向，促進(jìn)房地產(chǎn)的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
此外，《方案》符合市場預(yù)期，由于引進(jìn)人才的要求，海南于2019年發(fā)行了全國第一個(gè)省級人才租賃住宅類REITs，為REITs發(fā)展提供了環(huán)境土壤。
2018年五月海南省審議通過了《百萬人才進(jìn)海南行動計(jì)劃(2018—2025年)》(以下為《行動計(jì)劃》)?！缎袆佑?jì)劃》提議，到2020年為止，將20萬名人才引進(jìn)海南。到2025年實(shí)現(xiàn)“百萬人才進(jìn)入海南”的目標(biāo)。
《行動計(jì)劃》提出了“住房人才”政策，即提供人才安置、租賃補(bǔ)貼等，以減少人才前往海南的職業(yè)居住費(fèi)用壓力的政策。
戴德良行高級董事、北區(qū)評價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰認(rèn)為，作為自由貿(mào)易港，海南本身具有較強(qiáng)的金融創(chuàng)新需求，示范發(fā)展REITs就是表現(xiàn)之一。
發(fā)展REITs，海南已經(jīng)準(zhǔn)備好了。2019年十二月，海南省地方金融監(jiān)督局局長陳陽表示，海南已經(jīng)提出了促進(jìn)REITs發(fā)展的相關(guān)措施，已經(jīng)填寫了公開募股示范申請書，準(zhǔn)備分別向中央銀行和證券監(jiān)督會申請示范資格，并積極努力成為全國第一個(gè)公開募股、REITs示范城牙齒。
《方案》推出后，將在海南降落的REITs產(chǎn)品還不知道。胡峰認(rèn)為，《方案》牙齒住宅租賃金融業(yè)務(wù)革新和規(guī)范開發(fā)支持，只提供REITs開發(fā)支持，沒有明確支持“租賃住宅共謀REITs”。這意味著現(xiàn)階段政策支持對象將以《通知》牙齒提出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs為主。
他建議，如果及時(shí)推出“租賃住宅征集REITs”，《行動計(jì)劃》將起到強(qiáng)大的金融支持作用，海南人才租賃住宅將有助于形成投資良性循環(huán)。